美國加息 對房地產衝擊正浮現

美國聯邦儲備基金息率攀至15年高位，對美國房地產市場會帶來多大衝擊，一直是市場關注重點。但有趣是，基於住宅樓宇供應短缺，美國就業市場又異常強勁，加上當地通脹嚴重等，加息對美國住宅樓價帶來的衝擊一直未見顯著。但上周美國公布的4月份新屋銷售，當中新屋的平均售價按年比跌幅竟達8.2%，是自疫情以來首個較顯著跌幅，似乎已對美國住宅樓響起了警號。倘與去年10月份高峰相比，價格更是下跌了15.3%。

寫字樓市場為重災區

確實，以現今美國住宅樓價跌幅，仍是相對可控。在美國，商業樓才是重災區。據不少美國媒體報道，出現這情況的部分原因是疫後員工傾向在家工作，也有不少大型企業為削成本，相繼裁去後勤人員，從而導致美國現今寫字樓空置率嚴重。根據美國商業房地產諮詢公司CBRE數字顯示，於今年首季，在美國全國寫字樓中，有約兩成是空置。相信最差情況尚未出現，待明年下半年，料空置率才有機會見頂。

一點必須理解，同為房地產市場，美國住宅樓宇與寫字樓有着很大分別。首先，當面對經濟下滑，住宅樓往往仍會有着一定剛性需求，但寫字樓的需求則隨時可不存在。其次，在按揭方面，美國的住宅樓通常是以定息按揭，但寫字樓卻較多是浮息按揭。換言之，面對加息環境，寫字樓業主所承受的壓力往往較大。這對找不到租戶的業主而言，其壓力就更嚴重。最後，美國寫字樓的按揭主要是由中小型銀行承造，所以如果寫字樓市場一旦出問題，美國銀行體系所要承受的衝擊實在不能忽視。

基於美國通脹高企不下，這使聯儲局今年內難於減息，甚至不排除有進一步加息的可能。這相信會對美國房地產市場現今所要面對的形勢雪上加霜。

（原文刊於5月31日《經濟通》）

（本欄逢周五刊登）